Son 2 yıldır devam eden kiralardaki artış vatandaşı darboğaza sokuyor. Hükümetin aldığı önlemler artışlar için kalkan olsa da halen tam olarak uygulanamıyor. Başta kira artış sınırlamasının uygulanamadığı TCMB’nin enflasyon raporuna yansıdı. Banka, enflasyonun en büyük tetikleyicisi yüksek kiralar için kalkan olacak önerileri tek tek sıraladı.
Kiralardaki önlenemeyen artis, ev bulmaktaki zorluk, emekli maasi ve asgari ücreti asan kiralar… Enflasyonun en büyük tetikleyicilerinden olan kiralar vatandasi nefes aldirmiyor. Kira siniri düzenlemesi vatandasi bir nebze rahatlatti. Ancak Merkez Bankasi raporu bunun tam tersini söylüyor.
TCMB’nin, yilin ilk enflasyon raporunda "yüzde 25'lik kira artis siniri"nin uygulanma oraninin düsük oldugunu belirtti ve kiralarin gerilemesi için birtakim önerilerde bulundu.
Enflasyon Raporu’nda, konut fiyatlarindaki artisin enflasyonun yukari yönlü hareketini etkiledigi belirtildi. Reel konut fiyat artisinin ise 2022 yili dördüncü çeyreginde tarihi en yüksek seviyesine ulastigi ancak 2023 yilinda bir miktar geriledigine yer verildi. TCMB'nin enflasyon raporunda yer alan konut piyasalari degerlendirmesinde "Konut piyasasinin önemi 2023 Kahramanmaras merkezli depremlerden sonra daha da artmistir. Konut fiyatlarindaki artis hem kiralara yansiyarak hem de yasam ve talep kosullarini etkileyerek dolayli yollarla enflasyonu etkileyebilmektedir.” Ifadelerine yer verildi.
Raporda, TÜFE sepetinde ölçülen genel kira endeksine yansimanin yavas gerçeklesmesinin sebebine açiklik getirildi. TCMB raporda “meskenlerde devam eden kira sözlesmelerinin tipik olarak yilda bir kere güncellenmesi ve güncellenirken çesitli sinirlara tabi olmasidir. Dolayisiyla, konut fiyatlarindaki artisin enflasyona yansimasi çok daha gecikmeli gelmekte ve konut fiyatlari belirli bir seviyeye ulastiktan sonra artmasa bile uzun bir süre enflasyonu etkilemeye devam etmektedir.” ifadeleriyle enflasyona etkilerini ortaya koydu.
TCMB’den kiralar ile ilgili alinabilecek önlemler, dünyadaki örneklem içinde ele alindi. Bazi ülkelerde uygulamaya konan porgramlar degerlendirildi ve konut piyasasinda özellikle kiralamada kayit altina alma konusunun önemine dikkat çekildi. Raporda, kira takibinin öneminin Kayit Disi Ekonomiyle Mücadele’deki rolüne dikkat çekildi. Raporda su ifadelere yer verildi:
“Çesitli ülkelerde hayata geçirilen kiralik konut piyasasina yönelik uygulamalar, bu piyasanin daha etkin yönetilebilmesi için bazi alt yapi ihtiyaçlarina isaret etmektedir. Günümüzde, kiralik konut piyasasinin saglikli analiz edilebilmesi ve soruna yönelik etkin politikalarin gelistirilebilmesi için elektronik alt yapilarin mümkün olmasi bir firsat olarak degerlendirilebilir. Bunun için tüm kiralarin merkezi bir platform üzerinden takibinin saglanmasi (sözlesmeler ve sözlesmeye konu olan konut özelliklerinin kayit altina alinmasi), kiralamalarda belirli standartlarin belirlenmesi ve bunlara uyulmasinin mecburi hale getirilmesi, kira piyasasinin saglikli isleyisi için etki analizlerine dayanan düzenlemelerin olusturulmasina katki saglayabilir. Bu çerçevede, Hazine ve Maliye Bakanliginca 2023-2025 dönemine iliskin Kayit Disi Ekonomiyle Mücadele Eylem Plani kapsaminda hazirlanan kira sözlesmelerinin e-Devlet Kapisi üzerinden düzenlenmesine iliskin karar alinmistir.”
Merkez Bankasi enflasyon raporunda konut arzi ile ilgili hükümetin atacagi adimlar, çözüm yollari ile ilgili öneriler de siralandi ve özellikle de kiracilari koruyan düzenlemelerin dikkatli uygulanmasi gerektigine dikkat çekildi. Raporda su ifadelere yer verildi:
“Orta ve uzun vadede kiralik konut arzinin planlanarak artirilmasi regülasyonlarin negatif etkileri göz önüne alindiginda uygun bir çözüm olarak görülmektedir.
Halihazirdaki çalismalar kiralarin düzenlenmesine yönelik uygulamalarin uzun vadede konut insasini, konutlarin bakimini ve gayrimenkul yatirimlarini negatif etkiledigini belirtmektedir. Daha fazla regülasyon kiralik konut piyasasinin daralmasi anlamina gelebilirken, daha az regülasyon kiraci güvensizligini artirmaktadir (Haffner ve digerleri 2008). Kholodilin ve Kohl (2023) Avrupa ülkeleri için yaptiklari çalismada ikinci dünya savasindan günümüze kadar uzanan süreçte daha fazla kira kontrolü uygulayan ülkelerde kiralik konut sayisinin azaldigini, konut sahipligi oraninin ise arttigini göstermektedir. Bu baglamda kisa vadede kiracilari koruyan düzenlemelerin uzun vadede kiralik konut piyasasinin hilafina sonuçlar vermemesi için dikkatli sekilde uygulanmasi gerekmektedir.”
Raporda ayrica dünyadan da örneklere yer verildi. Kiralik konut piyasasinin düsürülmesi, kiracinin korunmasi ve enflasyonun artisina engel olacak adimlarin atilmasi için ülkelerin konut uygulamalarina yer verildi. Devlet destekli sosyal konut projelerine dikkat çekilen raporda, “Ülke örnekleri incelendiginde, kiralik konut piyasasina yönelik bir diger uygulama çesidinin “devlet destekli kiralik sosyal konut sistemi” oldugu görülmektedir. Örnegin, Hollanda’da kamunun sahip oldugu konut stoku, serbest piyasada olusan kira düzeyine kiyasla daha uygun kiralarla çesitli gelir gruplarina paylastirilmaktadir. Italya’da uygulanan benzer bir politikada ise sosyal konutlarin kiralari ihtiyaç sahiplerinin gelir düzeylerine uyumlu olarak belirlenmis oranlarda sübvanse edilmektedir. Kamunun yaninda özel sektörün de kiralanmak amaciyla konut insa etmesi kiralik konut arzini artirmaya yönelik bir diger adimdir.” ifadelerine yer verildi.
Kiralamada özel sirketlerin oldugu ülke örneklerinden yola çikilan raporda kira piyasasindaki soklardan korunmak için SPK’ya vurgu yapildi. Raporda, “Konutlarin dünya örneklerinde izlendigi üzere bireysel yatirimcilarin yaninda özel sektör sirketleri tarafindan da kiralanmasi, kurumsallasmayi artiracak, kiralarin takibini, düzenlenmesini ve vergilendirilmesini kolaylastiracaktir. Bu sirketlerin sermaye piyasalari araciligiyla halka açilmalari ve portföylerini çesitlendirmeleri bireysel yatirimcilarin konut kiralarken karsi karsiya oldugu riskleri düsürecek, katilimcilara düzenli nakit akisi saglarken kiracilara da tasarruf oranlari düsük olsa dahi kira piyasasindaki soklardan korunma imkâni taniyacaktir.” denildi.
Kâr amaci gütmeyen kurumlarin ya da kurumsal yatirimcilarin özellikle konut fiyatlarinin yüksek seyrettigi büyüksehir merkezlerinde hisseli kiracilik uygulamasini baslatmasi özellikle birikim düzeyi yetersiz hane halklarinin konut piyasasina girebilmesine imkân saglayabilecegi önerisinde de bulunan TCMB raporunda “Londra’da ilk defa konut sahibi olacaklar “shared ownership” adi verilen programlara dahil olarak ilk konutlarinin en az yüzde 25’ini satin alabilmekte geri kalan hisse için kira ödeyebilmekte, ilerleyen zamanlarda evin geri kalan hissesini de satin alabilmektedirler.” örnegine yer verildi.
Raporda ev stoku yapan mülk sahiplerine karsi da öneriler siralandi. TCMB, birden fazla evi olanlara uygulanacak vergilendirme ile kredi düzenlemelerinde yapilacak degisikliklere de dikkat çekti. Raporda, yapilacak degisiklikler ile ilgili öne çikan öneriler ise su sekilde:
“Yapilacak yasal düzenlemelerle sahip olunan konut sayisina göre kademeli vergilendirme ve bos konut vergisi, düzenli gelire sahip çalisanlara yönelik uzun vadeli, degisken faizli ya da esik bir ücrete endeksli, ödeme esnekligine sahip konut kredisi modelleri ve konut alimlarinda saglanacak kredilerin hane halkinin sahip oldugu konut sayisina göre degisen faizle saglanmasi talep yönlü düzenlemeler olarak öne çikmaktadir. Örnegin, bu kapsamda, Bankacilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafindan halihazirda en az bir konuta malik olan tüketicilere yönelik azami kredi tutarinin azaltilarak uygulanmasi yönünde adimlar atilmistir.”
Raporda en dikkat çeken veri ise kiralarda uygulanan yüzde 25 siniri oldu. 2 yildan bu yana uygulanan sinirlama, pek çok açidan kiraciyi korurken, ev sahiplerinin baskisi ve yildirma politikalarinin kiracilar üzerinde ise yaradigini gösteriyor. Gerek adli makamlar gerekse hükümet, yüzde 25 ile ilgili kesin ve kati tutumunu korurken, barinma konusunda sorun yasayan pek çok kiraci ya ev sahiplerinin istedigini verdi ya da evini bosaltarak yeni bir ev tutma yoluna gitti.
Bu zamana kadar yüzde 25 uygulayanlarinin sayisinin çok az oldugunu da bu yilin ilk enflasyon raporu ortaya koydu. Raporda, “Ülkemizde kira artisini yüzde 25 ile sinirlayan uygulama 2024 yili temmuz ayinda sona erecektir. PÖS verileri, bu kisitla uyumlu sekilde kira güncellenmesi oraninin oldukça düsük olduguna isaret etmektedir.” ifadelerine yer verildi.
Hükümetin programlariyla uyumlu olarak raporda konut sahiplik oraninin arttirilmasi önerisi bu raporda yer aldi. TCMB’nin raporunda, “Gelir gruplarina göre konut sahiplik orani incelendiginde, son yillarda konut sahiplik oraninin alt gelir gruplarinda düsük seviyelerde oldugu görülmektedir. Konut sahipligini artirmak için konut arzinin sekteye ugramamasi, kalici fiyat istikrarinin saglanmasi ile beraber özel sektöre saglanacak arz yönlü desteklerle beraber sosyal konut insasinin devam etmesi gerektigi degerlendirilmektedir.” denildi.
Google Play
App Store
Haberi Paylaş
17:21
İLGİLİ HABERLER
YORUM YAZ