Ufukta faiz indirimi var! Konut fiyatlarının gideceği yön belli oldu: Ev alacaklar için kritik uyarı

Faiz​ düşerse ev fiyatları​ artar mı, sorusuna TÜGEM Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı cevap verdi. Faiz indirimlerine paralel ucuz kredilerin etkisiyle ev ve otomobil fiyatları değerinden fazla artış bekleniyor. Şu an bu piyasalarda durgunluk hakimken Özelmacıklı'dan dikkat çeken açıklamalar geldi.

FAİZ DÜŞERSE EV FİYATLARI ARTAR MI?

Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı TGRT Haber TV'ye Merkez Bankası faiz kararının ardından konut​ piyasasında beklentileri değerlendirdi. Açıklamaları şöyle;

"Temmuz ve Ağustos aylarında konut satışlarında aslında iyi rakamlar gördük. Baktığımızda özellikle Ağustos ayında konut satışları yılın zirvesinde gerçekleşti ve 134 bin seviyelerine kadar ulaştı. Bu satışların içerisinde aslında ipotekli satışlar sadece %10 seviyelerinde. O nedenle faizlerin düşmesi sonrasında biriken talebin ister istemez konut alımına yönelik tekrar harekete geçireceğini ve piyasayı bir yönde hareketlendireceğini söyleyebiliriz. Ama her halükarda şu an için gerçekten özellikle dar ve orta gelir grubu için kredi üzerinden konuta erişim oldukça zor gözüküyor.

KİRA​ ARTIŞLARI YÜZDE 60'IN ÜZERİNE ÇIKTI

Artan inşaat maliyetleri çerçevesinde etkilerini görüyoruz. Şimdi aslında FED'in faiz indirmesiyle birlikte Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası​ da faizi indirir mi diye bekledik ama onlar sabit bırakmayı tercih ettiler. Eğer faizler düşerse ki vatandaş da bu beklentiye girdi,  ev almak isteyen talep müşterisi gün geçtikçe artıyor. Çünkü konut kiralarında yüksek oranda artışlarımız devam ediyor. Son TÜFE endeksine göre son bir yılda da kira artışları %60'ın üzerine çıktı. Hatta bu noktada konut satış fiyatları yerinde sayarken yani nispeten enflasyonun yarısı oranında artarken kiralar iki kat artıyor.

KİRA GETİRİSİ ELDE ETMEK İSTEYENLER DİKKAT!

Amortisman süreleri ülkemizde hiç olmadığı kadar kısa sürelere kadar düştü. Şu an 12, 13, 14 yılda kirasını amorti eden konutlar ortaya çıkmaya başladı. Özellikle ikinci elde bu noktada fırsatlar var. Eğer faizler önümüzdeki ailen itibariyle kısmen düşüş göstermeye başlarsa mevduattaki paralarını en azından bir yatırım aracına dönüştürmek isteyen kişiler için en önemli alternatiflerden bir tanesi şüphesiz gayrimenkul olacaktır.

Kira getirisi elde etmek isteyenler açısından önemli bir dönem olduğu için gayrimenkul gene bu noktada harekete geçecektir. Aynı zamanda da zaten faizlerin düşmesini bekleyen ve çok sayıda aslında gayrimenkul almak isteyen kişiler de finansmanın kolaylaşmasıyla bu talebi arttıracaktır. Böyle bir durumda gayrimenkulde fiyatların nispeten tekrar yukarı yönde hareket edebileceğini söylemek mümkün. Çünkü yaklaşık bir buçuk yıldır gayrimenkul fiyatları enflasyon ortalamasının çok altında seyretmişti.

KONUT FİYAT ENDEKSİ AÇIKLANDI 

Konut fiyat endeksi verileri geldi. En son reelde %11.6'lık bir düşüşe kadar geriledi. Ama bu noktada şunu ifade edebiliriz ki gayrimenkulde kira tarafındaki artışlar nispeten satışlardan daha hızlı yükseliyor. İki kata yakın yükseliyor. Bir yandan da inşaat maliyetleri  endeksi yıllık %46.35 seviyelerine kadar yükseldi. Maliyet artarken aynı zamanda ülkemizin ihtiyaç duyduğu üretimde ise daralma var. Yani inşaat firmaları yapı ruhsatı anlamında yüzde 30.9 daha az ruhsat aldı. Yüzde 14.7 de daha az bina aslında iskan aldı yani kullanılmaya başlandı.

KONUT KREDİLERİNDE İYİMSER BEKLENTİ HAKİM

Azalan bir arz var. Bekleyen ve birikmeye devam eden bir talep var. Hiç şüphesiz bu noktada enflasyonda yaşanan düzenlemeler ve mevduat faizlerindeki gerilemeler konut kredilerine olumlu etki yapacak.  Bu olumlu etkiyi değerlendirmek isteyen vatandaşlar da şüphesiz gayrimenkul alımına yönelecek.

KONUT KREDİSİ ÇEKMEK İSTEYEN VATANDAŞ NE YAPACAK? 

Önümüzdeki dönemde belki faiz düşebilir ama ev fiyatları aynı mı kalacak, sorusunu çok duyuyorum. Bahsettiğimiz gibi faizlerdeki gerileme sonrasında bu noktada özellikle konut fiyatları bu talep nedeniyle ister istemez daha da yüksek bir artışa geçecek. Temmuz ve Ağustos ayında nispeten özellikle kur korumaya getirilen mevduat, kur korumadaki vergi artırımı nedeniyle kur korumadan olan çıkışlar ve aynı zamanda da aslında şu an piyasada çok cazip fırsatlarla satılan gayrimenkuller, yatırımcılar için alternatif olmaya başladı.

Üniversite öğrencileri şimdi ciddi anlamda bir yer arayışında. Aynı zamanda deprem riski nedeniyle kentsel dönüşümde ev arayışları mevcut ve her halükarda bu noktalarda yeni konut üretimine ihtiyacımız var. Ama son 5-6 yıldır zaten özellikle ülkemizde ihtiyaç duyulan kadar da arz sunamadığımız bir  piyasa var.

KONUT KREDİ ORANLARI

Gayrimenkul kredileri şu an için yaklaşık 1 milyon TL kredi çektiğinizde 32-33 bin TL seviyelerinde 120 ayda, aylık %3.05 oranlarında geri ödemeleriniz oluyor. 2 milyon kredi çektiğinizde bunlar 60-65 bin bandına doğru ilerliyor. Ama gerçekten bugün konutlar açısından baktığımızda kira oranları her geçen gün artmaya devam ediyor. Bugün İstanbul'da metrekare kira fiyatları 250 TL seviyelerine kadar dayandı. Yani 100 metrekare bir daire 25.000 TL seviyesinde. Ankara'da 18.000 TL seviyesinde. İzmir'de 22.000 TL seviyelerinde yani bu noktada kiralardaki nispeten artışlar devam ediyor ve enflasyonun nispeten seyrine yakın bir seyirde devam ediyor. 

Ciddi anlamda var olan bir mevduat varken özellikle de konut satışının nispeten yeni projelerde daraldığı bir dönemde müteahhitler kısmı ürettikleri inşaatı satmakta oldukça zorlanıyor. 

 İLK KEZ EV ALACAKLARA ÖZEL KONUT KREDİSİ 

Gayrimenkule ulaşamayan ve aslında gerçekten kira ödeme noktasında ciddi zorluklar yaşayan vatandaşlarımız açısından da piyasada önemli bir beklenti var. Parasal açıdan sıkılaştırma politikalarının olduğu bir dönemde bunun gerçekten çok gerçekleşmesi mümkün gözükmüyor ya da öngörülmüyor ama bu noktada bazı destekler ya da paketler çerçevesinde önemli bir ihtiyaç olduğunu söylemek mümkün.

Özellikle kamu tarafından tahsis edilebilecek ve arsa payı satılmayan ama konutun maliyetinin satıldığı sadece kiralama amaçlı ya da uzun dönem kiralama amaçlı konutlar yapılabilir. Ve belki de piyasa faizleri biraz daha normalleştiği zaman belki bunların arsa paylarının satışı tekrar şu hükümet tarafından değerlendirilebilir. Ama burada gerçekten bir alternatif metot bulmaya ihtiyacımız var. Ama bunun bir şekilde devlet eliyle organize edilmesine her zamankinden daha fazla ihtiyaç duyuyoruz. İlk kez ev sahibi olacaklara öncelik tanınabilir bu noktada.