Uzman isimden kiralık ev uyarısı: Bu yaz çok sıcak olacak, fiyatlar uçacak! Çözüm ise 'hayalet evler'

Türkiye'de bir süredir en önemli gündem maddelerinden biri, yüksek kira giderleri ve buna bağlı olarak da özellikle orta ve dar gelirli vatandaşların konut bulma konusunda yaşadığı sıkıntılar.

Konuya ilişkin gayrimenkul danışmanı Nilüfer Kas, tgrthaber.com'a sektörün diğer sorunlarını da içine alan değerlendirmelerde bulundu.

"PANDEMİ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜ ALTÜST ETTİ"

-Neden kira bedelleri bu kadar yükseldi? Rakamları buraya getiren etmenler nelerdi?

Aslında pandemi döneminde tüm dünya altüst oldu. Gayrimenkul sektörü de bambaşka bir noktaya geldi. Doğal olarak da kendi içinde sorunlar ve sıkıntılar doğdu.

Türkiye de kendi içinde önemler aldı. Mesela vatandaşlar daha kolay ev sahibi olsun diye 0,64 faiz oranlarıyla kredi kullandırıldı. Diğer taraftan kiracıların elini rahatlatmak için kira zammında yüzde 25 üst sınır uygulaması getirildi.

Ve bütün bu uygulamaların bir de sonuçları oldu. Bugün, temmuz itibarıyla biliyorsunuz kira bedelleri üzerindeki yüzde 25 üst sınır kalktı. Şimdi kiracılar temmuzdan itibaren enflasyon oranında, yani TÜFE oranında artış yapmak zorundalar. Bu, birçok kiracıyı gerçekten etkiliyor. Temmuz ayı için, evet yüzde 65 TÜFE oranıydı, temmuz ayında kontratız yenilenecek olanlar yüzde 65 yaptı.

Fakat temmuz ayı dışında diğer aylarda kontratı yenilenecek olan vatandaşlar, o ayın TÜFE oranına göre artış yapacaklar. Bu yüzde 60 da olabilir, yüzde 50 de olabilir. O yüzden hangi ayda kontrat yenilenecekse, o ayın TÜFE oranına bakmaları gerekiyor.

2 yıl üst üste uygulanan yüzde 25 zam sınırı uygulaması kiracıları rahatlatıyordu. Fakat yüzde 65 ile başlaması şu demek, 10 bin lira kirası olan kiracının kirası temmuz ayında 16 bin 500 lira oldu.

"SICAK BİR YAZ BİZİ BEKLİYOR"

-Bu da demek oluyor ki zor günler bekliyor kiracılarımızı.

Maalesef sıcak bir yaz geçireceğiz kira açısından. Çünkü şöyle bir durum var, kiralıklarda arz çok az. Çünkü yatırımcı aldığı evleri kiraya vermek yerine kenarda tutmayı yeğledi. O nedenle de pazara çok sayıda arz olmadı. O yüzden mevcut evlerin kiraları yükseldi, eski kiracılar da artışlarını TÜFE oranıyla yapıyor oldular.

"600 BİN HAYALET KONUT VAR"

-Doğru mu anlıyorum, evlerine boş bırakmak uğruna kiraya vermiyorlar!

Evet çok doğru, aslında çok uzun süreden beri boş bırakılan bu evlerle ilgili birtakım adımlar atılması düşünülüyor. Biz, bunlara "hayalet ev" diyoruz. Yaklaşık 600 bin adet hayalet ev olduğunu biliyoruz. Bunu da nereden biliyoruz, bu evlerde herhangi bir elektrik, su doğal gaz sarfiyatı yok. Ve bu evlerde herhangi bir abonelik yok. 6 aydan daha uzun bir süredir bu evler boş durumda. O nedenle 600 bin adet konut sektöre kazandırılırsa, yani bunların ev sahipleri hadi evimi kiraya vereyim derse daha az sorunlu bir yaz bekliyor olur.

Ama halihazırda mevcudu korurlarsa, yani ben vergimi veririm ama kiraya vermem derse bu  mülk sahipleri ağustos ve eylül özellikle yer değiştiren, tayini olan memurlar için veya öğrenciler için çok zor geçecek gibi görünüyor.

-Hayalet konut ilginç bir kavram. Sizce bu ev sahipleri neyi bekliyor? Ne olur da harekete geçerler?

Aslında bunun iki nedeni var. Bir kısmı fiyatların biraz daha artmasını bekledi. Bir kısmı ise yüzde 25 zam sınırının bitmesini bekledi. Yani her iki grup da daha fazla gelir elde etmeye dayanıyor.

SATILIK KONUT FİYATLARI ÇOK CAZİP

-Ortalama ev fiyatları İstanbul'da 30-40 bin liraya ulaştı şimdiden. Önümüzde eylül dönemi var, fiyatlar nereye gelir, bununla ilgili bir öngörünüz var mı?

Şimdi satılıklarda aslında son 7 ayda reel bazda bir düşüş var. Hatta bu düşüşler yüzde 15-20'lere kadar ulaştı.  Bu, kiralıklara çok yansımıyor çünkü yatırımcı aldığı evi kiraya vermiyor. Alanlar da boş tutmak üzere alıyor. Bir yatırımım olsun diye bakıyor. Bu nedenle kiralık ev sayısı çok az. Talep ise çok yüksek. Çünkü herkes bu fiyatlardan ev alamadığı için kiraya yöneliyor. Maalesef orada bir sıkışma söz konusu. Sıkışma da maalesef asgari geliri olan vatandaşları zorluyor.

Kiralık artışlarda Merkez Bankası'nın endeksine göre yüzde 75 yüzde ile yüzde 115 arasında illere göre bir  dağılım var. Satılık konutlarda düşüş, kiralık konutlarda ise yüzde 75'ten başlayan bir artış söz konusu.

FİYATLAR TEK ÇATI ALTINDAKİ AİLELERİ BÜYÜTÜYOR

-Burada halkımız açısından da bakmak gerekiyor. Ev arayışında olan vatandaşlarımız bu fiyatlar karşısında ne yapmalı sizce?

Aileler yavaş yavaş birleşmeye başladı. Eski, aynı çatı altında yaşayan büyük aileler yavaş yavaş oluşmaya başladı yeniden. En kolay yol bu. Büyük evlerde yaşayan ailenin yanına yerleşmek. Tabii bu imkanı olmayanlar da şehrin dış çeperlerindeki, kira bedeli daha düşük olan yerlere bakabilirler. Ama diyeceksiniz ki genel olarak her yerde fiyatlar çok yüksek. Burada dediğimiz gibi maalesef zor zamanlardan geçiyoruz. Maalesef benim elimde de bunun çözümünü gösterecek sihirli bir formül yok.

TOKİ İNDİRİM KAMPANYASI İÇİN ÖVGÜ DOLU SÖZLER

-Zorlu bir enflasyon döneminden geçiyoruz. Bu, toplumun her kesimini zorluyor muhakkak. TOKİ'den ev alan ve TOKİ'ye ödeme yapan vatandaşlarımız da enflasyonun geldiği nokta itibarıyla şikayet eder durum gelmişlerdi. Sayın Bakanımızın dün bir açıklaması oldu. Yüzde 50 ödeme kolaylığından bahsetti, sizce bu nasıl bir adım, nasıl değerlendirirsiniz?

TOKİ'den ev alan vatandaşlar sabit bir ödeme planıyla karşılaşacağını zannediyor. Ama biliyorsunuz her yıl memur maaş artışı oranında taksitler artıyor. Bu yıl da yüzde 49,5 oranında bir artış söz konusuydu. Ama Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, yüzde 50'lik bir avantaj sağlayacak bir karar aldı. TOKİ taksidi ödeyen vatandaşların, bu seneki artışı yüzde 24,5 ile sınırlandırıldı. Bu bir nebze olsun vatandaşı rahatlatacaktır. Çok doğru bir karar alınmış durumda.

"TOKİ'NİN DAHA ETKİNOLMASI GEREKİR"

-Bakanlık'tan bu anlamda başka bir adım beklentiniz var mı?

Aslında Türkiye'deki konut sorununun nedeni, alt ve orta alt gelir gurubuna yönelik konut üretiminin yetersiz oluşu. TOKİ'nin bu anlamda biraz daha etkin olması gerekir. Sonuçta TOKİ'nin ürettiği konutlar belli bir fiyat aralığında ve daha kolay ulaşılabilir oluyor. Sayı arttığında, işte o zaman normal pazardan ev alamayan vatandaş TOKİ'den evini alacak ve kira öder gibi taksit ödeyip ev sahibi olacak. Aslında uzun vadeli bir süreç ama sorunu kökten çözecek bir yöntem olacaktır.

"YILDA EN AZ 800 BİN KONUT ÜRETİLMELİ"

-Bu konuda sadece TOKİ'den mi sorumluluk beklemek gerekiyor. Çünkü sektördü birçok önemli oyuncu var ve genelde son dönemdeki üretime baktığımızda lüks konut üretimi var. Bu noktada alt gelir grubuna yönelik projeler bekleyemez miyiz özel sektörden?

Tabii ki ama özel sektörün amacı bu işten para kazanmak. GYODER (Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği) bu anlamda zaman zaman böyle zor durumlarda, zor zamanlarda kampanyalar yapıyor. Fakat şu dönemde banka kredilerinin, faiz  oranlarının yüksek olması nedeniyle böyle bir kampanyanın içinde değiller. Aslında sizin de vurguladığınız gibi büyük firmaların tamamı lüks konut üretimi yapıyor. Aslında son 10 yıla baktığımızda üretimlerin yüzde 80'i lüks konut üzerine. Zaten alt gelir grubuna yönelik konut üretilmediği için biz bu sıkışmayı yaşıyoruz. Yani yılda 800 bin ve üzeri bir konut üretimi olsa biz bu sorunu yaşamayacağız.

Mesele şöyle örnek vereyim, 2016'da ve 2017'de 1 milyonun üzerinde konut üretildi. İşte o zaman biz konut fiyatlarında, kira fiyatlarında dibi gördük. Demek ki arz ne kadar artarsa vatandaşın bütçesi o kadar rahatlıyor.

"ALICI PİYASASI SONA ERİYOR"

-Bu noktada bir de şuna değinmek istiyorum. Hep dar gelirli vatandaşlarımız üzerinden konuştuk. Bir de yatırım için konut sektörüne göz gezdirenler var. Onlara tavsiyeniz nedir, konut yatırımı yapmak için doğru bir zaman mı sizce?

Konut yatırımcıları böyle havaları çok severleri. Böyle havalar aynı kurdun sisli havaları çok sevmesi gibi, konut yatırımcıları da böyle dönemlerde hareket ediyorlar. Bakın, ocak-haziran döneminde 545 bin konut satışı yapıldı. Yani cebinde nakdi olanlar şu anda hareket ettiler. Çünkü ipotekli konut satış oranı yüzde 8'lerde kaldı.

Bu, bize şunu anlatıyor: Cebinde nakit olanlar gidiyorlar ve konut alıyorlar. Ve su dönemin en büyük özelliği de pazarlık yapıp, yüzde 20, yüzde 30 hatta bazı yerlerde yüzde 40 altında fiyat teklifleriyle yatırım yapabiliyorlar. O yüzden en doğru zaman bu zaman, çünkü artık eylülden sonra, satıcı piyasası başlıyor. Çünkü biz çok uzun zamandır alıcı piyasasındaydık. Artık yavaş yavaş satıcı piyasasına doğru gidiyoruz. Satıcı piyasası ne demek, fiyatların artması demek. Yani az bir zaman kaldı. Konut almayı düşünenler, yatırım yatmayı düşünenler bu son ayları fırsat olarak kullansınlar.

"EV ALMAK İÇİN EN DOĞRU ZAMAN"

-Buradan da şu sonuca varabiliriz, sektörün bu konuda bir öngörüsü var. Sizce bu dönemde konuta yatırım yapanlar bunun karşılığını hangi dönemde tekrar geri alırlar?

Çok kısa bir süre içinde geri alacaklar. Çünkü biz çok uzun zamandır alıcı piyasasındayız. Türkiye'de sektörün grafiğine baktığımızda, alıcı ve satıcı piyasasına, 2-2,5  yılda bir döngü değişiyor. Biz 1,5, hatta 2 yıla yakınını geçirmiş durumdayız. Yani artık satıcı piyasasına yavaş yavaş yol almış durumdayız. Bu nedenle alıcı piyasası varken alacaklar, alacağını alıp kenara koysun. O zaman kazançlarını görecekler. Bir de zaten mevduat faizleri sonbaharda yavaş yavaş azalacağı için onlar mevduat faizlerinden çıkıp konuta yönelecekler. Konuta yönelimin olması talebin artması demek, talebin artması demek de fiyatların artması demek. Yani şu dönem en doğru dönem, ev almak için en doğru zaman diyebilirim.