Ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarında sular durulmuyor! Her geçen gün kiralıkta tansiyon bir kat daha yükselirken ev sahibi kiracı geriliminde yeni yöntemler ve tuzaklar da ortaya çıkıyor. Son aylarda iki taraf arasında yargıya taşınan anlaşmazlıklar Sulh Hukuk mahkemelerini resmen kilitledi. Bu yılın ilk 6 ayında 47 bin kira tahliye davası açıldı. Yaklaşık 100 bin kadar da kira tespit davası açıldığı öngörüsünde bulunan gayrimenkul hukukçuları, mahkemelerin duruşma için en erken 8-9 ay, hatta bir yıl sonrasına gün verdiğini belirtiyor.
Kiralik konutlarda gerginlikler bitmiyor! Ev sahibi ve kiraci geriliminde kriz bir türlü dindirilemiyor. Konut fiyatlarinin 5-10 milyon liradan baslayan satis degerine ulasmasi kiralik talebini arttirinca birikimleri daire satin almaya yetmeyen vatandaslarin kiraliklara yönelmesi ise fiyatlari resmen uçurdu. Kira gelirinin hem enflasyon, hem de bulundugu bölgeye göre düsük kaldigini düsünen ev sahipleri kiraliklara zam yoluna gitti. Bu da fiyatlarin 4-5 bin liralardan en az 10-15 bin liralara firlamasina neden oldu.
Dünya Gazetesi’nden Hamide Hangül’ün haberine göre, ev sahiplerinin, “oglum gelecek”, “kizim gelecek”, “evi satacagiz” gibi bahanelerle kiracisini çikarmaya, sözlesme yenilememeye, mevcut rakamin 2-3 kati zam talep etmeye baslamasi ev sahibi ile kiraci anlasmazliklarini mahkemeye tasidi. Sulh mahkemelerinin ‘tahliye’ ve ‘kira tespit’ davalari ile katlandigina isaret eden gayrimenkul hukuku uzmanlari, mahkemelerin kitlendigini belirtiyor.
Gayrimenkul Hukuku Dernegi (GHD) Baskani Avukat Ali Güvenç Kiraz, kira tahliye davalarinin, 2022 yilinin tamaminda 22 bin olurken, bu yilin ilk 6 ayinda 47 bine ulastigina isaret etti. Kiraz, “Sadece ilk 6 ayda, bir yilda iki kat daha fazla tahliye davasi açildigi görülüyor. Bundan daha fazla, 100 bin kadar da kira tespit davasi oldugu kanaatindeyim. Çok ciddi bir rakam. Mahkemeler zaten çalisamaz hale gelmis durumda. Sulh hukuk mahkemelerinin kitlendigini görüyoruz” diye konustu.
Tahliye ve kira tespit davalarinda mahkeme sürecinin yaklasik 2-3 sürdügüne isaret eden Kiraz, su degerlendirmelerde bulundu: “Bunu istinaf dahil söylüyorum. Kira tespit davalarinda sonuç, kira tahliye davalarindan daha çok olumlu çikiyor. Yani 2 bin liraya oturan bir kiraciniz var diyelim. Bölgede rayiç 15 bin lira olduysa, hakim o kirayi 10-12 bin lira bandina yükseltiyor.
Mal sahibinin istegi kismen de karsilaniyor. Tahliye davalarinda olay, bizim hukukumuz sadece hakli sebeple tahliyeye dayali oldugu için, her gerekçe tahliyeye sebebiyet vermiyor. Ancak mülkiyet hakki, üstün bir hak oldugu için tahliye davalarinda da genel olarak tahliye kararlari çikiyor. Kanunda sayili 8 hakli gerekçeden herhangi birine sahipse mal sahibi, biraz bekliyor ancak tahliye sonucunu mutlaka aliyor. Genel kabul oranlari yüzde 75-80’in üzerindedir mal sahibi lehine davalarda.
Her iki dava da en az 2-3 yil sürüyor.” Sulh hukuk mahkemelerini adeta kilitleyen kira davalari dolayisiyla durusma sürelerinin de uzadigina isaret eden Kiraz, “Durusma süreleri 8-9 ay, hatta Istanbul’un kimi yerlerinde 1 yili buluyor ilk durusma. Bu mahkemelerin kilitlendigini gösteriyor. 1 Eylül’de arabuluculuk devreye girecek. Belki bir miktar rahatlata yasatir ancak temel olarak sorunu çözmez” degerlendirmesinde bulundu.
Bazi ev sahipleri ile kiracilar arasinda yasanan, para karsiligi evden çikma teklifinin hukuk aykiri bir durum olmadigina isaret eden Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Taraflar anlasiyorsa bir sorun yok. Ancak bunun bir tehdit vasitasina gelmemesi lazim. Hukuki olarak, ‘vermezsen çikmam’ bunlar ayri degerlendirmeye tabi olabilir. Ödeme konusunda anlasmislarsa bunlar hukuka ayri degil. Sadece kabul edilmeyecek olani isin tehdit boyutudur. Yani ‘bu ev benim çikmiyorum’, ‘para vermezsen söyle yaparim, böyle yaparim’ gibi seyler farkli hukuki sistem kapsaminda degerlendirilebilir” degerlendirmesinde bulundu.
Son dönemde de özellikle enflasyonun ciddi artmasi ve ekonomik bozulmayla nedeniyle, mal sahiplerinin, bes yili beklemeden, kira tespit davasi açmadan, kira uyarlama davalari açtigini gördüklerini açiklayan Kiraz, “Yeni davalarda bunu görüyoruz” dedi. Kiracilarin ise ev sahiplerine karsi daha çok tasinmazin eksigi, kira sözlesmesinin feshine iliskin davalar açtigina isaret eden Kiraz, “Orada çok büyük bir artis yok. Ancak, mahkemelere gelen davalarin yüzde 90’i ev sahiplerinin kiracilara açtigi tahliye ve tespit davalari” diye konustu.
Kira davalarinin azalmasi ve sorunun çözümü için nasil bir yol izlenmesi gerektigi konusunda Kiraz, su önerilerde bulundu: “Sorun söyle çözülür. Kira artis oraninda yüzde 25 kurali birinci yil degil ancak, ikinci yil için dogru degil. Kirada hem üst, hem alt sinir getirilmeli. Yani bir bölgede, bir apartmanda 2 bin liraya oturan kiraci ile 15 bine oturan kiraci olmaz.
Eger o bölgede kira rayici 15 bine çikmissa, alt sinir da 7 bin 500 lira olur. Böyle bir durumda, kira tespit davalari imkansiz hale gelebilir. Ancak yine de gelirse, yargi reformu yapilarak kira tespit ve tahliye davalarinin istinafsiz kesin hükümle çözülmesi, yani 3 ay ile 6 ay arasinda çözülmesine yönelik adimlar atilabilir. Üçüncü çözüm de enflasyonun düsürülmesi ve kiralik sosyal konut üretmektir.”
Avukat Haydar Erol, kira davalarinin ciddi boyuta ulastigini, ancak Sulh Hukuk Mahkemelerinde açilan tahliye davalarinin yani sira Icra Hukuk Mahkemelerinde de kira bedelinin ödenmemesi ya da geç ödenmesi nedeniyle bazi tahliye davalarinin Icra Hukuk Mahkemelerinde açilabildigini belirtti.
Erol, sunlari söyledi: “Bir kiraci örnegin her ay 5 bin lira ödüyorsa, ancak bir ay eksik ödeme ya da kirayi geciktirmesi durumunda da icra davasi açilabiliyor. Mesela 5 bin liralik kirayi 4 bin 500 lira ödediyse, ya da o ay hiç ödemediyse böyle bir dava söz konusu olabiliyor. Kiracinin adresine ödeme emri tebligati gidiyor.
Kiracinin buna 7 gün içinde itiraz etmesi ya da 30 gün içinde de kirayi ödemesi gerekiyor ki takibi durdurabilsin. 5 yili doldurmasa bile kirayi ödememesi durumunda tahliye davasi açilabiliyor.” Tahliye davalari miktarinin sadece Sulh Hukuk Mahkemeleri dosya sayisiyla ölçülmesi durumunda eksik olacagini ifade eden Avukat Haydar Erol, “Icra Hukuk Mahkemelerinde açilan Tahliye davalarinin da buna ilave edilmesi gerektigini düsünüyorum” dedi.
İLGİLİ HABERLER
Google Play
App Store
Haberi Paylaş
11:04
YORUM YAZ